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[转载]2017年房地产七大预测

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发表于 2017-1-3 11:05:30 | 显示全部楼层 | 阅读模式
草榴原贴地址: http://t66y.com/htm_data/7/1612/2197385.html
销售额有望再次超市场预期。新房销售额同比增速预计为0~5%,其中增长主要集中在下半年。
房价不会大跌。2017年上半年将维持平稳,下半年将重回上升趋势。
城市层面供需关系将得到改善,但不会发生根本扭转。
随着调控政策效果渐弱,一、二线城市预计将在2017年下半年反超三、四线城市。
房贷的边际收窄(预测2017年新增房贷总额5.5万亿元,同比下降15%)不会对房地产市场带来实质性影响。
2017年银行理财产品仍将作为开发商的重要支撑(2016年约为4万亿),为开发商拿地等活动提供充裕的外部资金。
稳定的政策预期:短期内将不会有显著调整。
01
房价会跌吗?二手房跌10%
整体态势:预计2017 年上半年销售均价将持平,下半年重回上升趋势。但对于二手房市场,成交价可能会有5~10%的调整。
新房推动因素:1)开发商资金充裕;2)一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决;3)高地价。
趋势结论:虽然在行政措施干预下,2016 年四季度和2017年一季度新房销售均价表现将持平,但我们预计会有三大推动因素支撑其在下半年重回上升趋势。
如果你想看明年下跌的报告,请翻到文末,那里有你要的。
银行理财资金将继续为开发商提供充足支持
2016 年,中金预计约5.5 万亿元的外部资金流入地产市场,用于开发商在公开市场拿地、收并购等活动,适时满足了开发商规模扩张的需求。
在这5.5 万亿元的外部资金中,来自银行理财产品的资金在今年大幅增长,全年预计贡献4 万亿(占比超70%),成为开发商外部资金的重要来源。
预计2016 年土地出让金总额约为4万亿元,开发商在手资金绰绰有余。
未来,如果银行理财资金进入地产行业未受调整,2017 年开发商的外部资金大概率仍将保持充裕。
通过情景分析得知,资金缺口仅会在开发商外部资金缩小超过15%而拿地所需资金增长超过10%时才会出现。
2017 年核心城市仍面临住房供应短缺
中金认为一、二线城市供不应求的情况会在一定程度上得到改善,但难以彻底解决,因此房价继续上涨的压力仍然存在。
目前数据显示截至9月底,一、二线城市的库存去化月数分别为9.3、9.4 个月,情景分析显示2017 年供需关系不会有太大改观。
基本情景:可售资源增长15%,地产销售下降15%。该情况下一、二线城市库存去化月数将提高到12.6、12.7 个月,但仍处于10~14 个月的健康区间内。
悲观情景:可售资源增长30%,地产销售下降30%(可能性极低)。该情况下一、二线城市库存去化月数将提高到17.3、17.5 个月,仍低于一、二线城市的历史高位(分别为18.5、30.4 个月)。
高地价激发开发商提价意愿
出于对利润率的保护,2016 年昂贵的土地成本和显著的溢价将激发开发商的提价意愿,在2016 年拿地过于激进的开发商压力尤甚。
二手房:小幅调整在所难免
中金认为二手房销售均价会出现合理的小幅调整(约5~10%),原因有两点:
1、短期内挂牌价和成交价均增长过快,增幅过高。一些城市(如北京、广州)二手房成交价格增速甚至超过新房,这在我们看来是不合理的,考虑到新房普遍有品质的改善或提升。
2、二手房市场是C2C 而非B2C,因此与新房相比,二手房市场价格更加灵活,议价空间更大。
3需求减少?会,但只是暂时的
由于政策扰动,短期内销量将会出现显著同比下滑,但将会在2017下半年重拾上升趋势。长期来看,中金对于中国新房销售量并不悲观。
1、2016 年四季度和2017 年一季度:参考2010和2013 年政策收紧时期的经验,近期销售面积同比下降30~40%是在预期范围内的。
2、2017 年二季度:销售面积下滑幅度预计将收窄到10~20%。
3、2017 年下半年:销售面积再次回到同比正增长。
长期来看:预计中国新房销量将在未来三年将维持目前每年11~12亿平米的水平,之后将缓慢下行,进入21 世纪30 年代和40 年代后将降至每年7~8亿平米。
2016 年四季度和2017 年一季度:销售面积同比下降30~40%
受调控政策影响,销售面积将在2016 年四季度呈弱势,并将持续到2017 年一季度。
2010 和2013 年调控政策实施后,销量同比下降20~30%。
此轮调控还额外引入行政措施,在过热城市(超过20个一、二线城市及部分三、四线城市)重建房地产市场秩序,带来更加显著的影响。
二季度开始改善 下半年见底回升
中金预计一、二线城市销量下滑幅度在2017 年二季度收窄到10~20%,2017 年下半年重回增长态势。
进入2017 年二季度,当调控措施在价格控制方面逐渐取得成效,政府对一、二线城市地产市场的态度不会再像现在这样严厉,这将有助于改善市场情绪。
同时可售资源的补充也将从2017 年二季度起帮助缓解下滑局面。
新增房贷将阻止销售额的大幅下滑。我们将在后面的章节具体讨论。
可售资源的及时补充(主要来自2016 年新增土储)将有效缓解销量的萎缩。2012和2013 年的市场表现印证了这点
长期来看:新房销量在未来三年将维持在每年约11 亿平米。
我们预计2016~2020 年间新房销量将保持在11~12 亿平米,之后将开始减速下降,在21 世纪30 年代、40 年代稳定在每年7~8 亿平米。
一线城市供应短缺难以改变
由于中央政府“因城施策”框架的指引,我们认为城市层面的供求关系短期内会得到一定程度的改善,但不会彻底扭转,这意味着:
1)此次政策收紧的热点城市供应缺口将持续存在;
2)三、四线城市供应过剩的问题难以根本解决。
一线和核心二线城市供应仍小于需求
我们对此次受到调控的一线和核心二线城市需求/供应比率(“需供比”)进行了情景分析。
一线城市:供应缺口难以解决:1)这四个城市的需供比在每种情景中都超过1;2)深圳面临的供应短缺问题最为严重。
21 个政策收紧的城市(包括一线城市):在个别情况下总需求可以被满足(当供应扩大超过15%;需求缩小超过15%),但供应过剩的程度非常低。
21 个政策收紧的城市(包括一线城市):在个别情况下总需求可以被满足(当供应扩大超过15%;需求缩小超过15%),但供应过剩的程度非常低。
房贷杠杆过高?在可控范围内
虽然2016 年中国居民房贷大大增加,但整体杠杆水平(从贷款总余额来看)仍未超过全球其他国家,尚处“合理范围”内。
各项杠杆比率均未超过其他可比国家
我们不否认,2016 年新增住房贷款的增速或许超过了合理水平,并有可能带来潜在风险,但我们不能夸大边际影响,因为中国居民目前的杠杆水平仍然是在可承受范围内的。
中国房贷存量(住房贷款余额占GDP 比重)仍然相对较低:截至16 年9 月底住房贷款余额为17.93 万亿元,占过去一年年化GDP 的25%(日本1996/2014 年为32%/41%,美国2007/2015 年为73%/53%;)。
全年房贷支出占全部居民可支配收入的比例并不算高。中国居民偿还房贷的平均久期远低于其他国家,但不论是否将久期调整为其他国家的水平,每年房贷支出占全部居民可支配收入的比例都在可承担范围内)。
中国居民房贷存量占居民总资产的比例均未超过日美可比指标。截至2016 年前9月末,房贷存量/居民总储蓄(31%)、房贷存量/居民金融资产(17%)以及房贷存量/居民总房产价值(10%)三项比率与日本大致相当,但大幅低于美国)。
即使以现价计算,近年中国房产的负担能力总体而言也并未下降。
20家券商写了800页,说2017房价要跌!
岁末年初大家做年度计划时,都要“总结过去、展(BU)望(TING)未(DA)来(LIAN)”。套用一句俗话,2016年对中国房地产业而言是不平凡的一年,全国量价创历史新高,热点城市房价快速上涨。没买房的筒子们心塞;开发商今年业绩不错,拿了地王明后年怎么退出把握也不大。展望2017年,房地产调控政策走向不平静,财经领导小组会议强调“抑制房地产泡沫”,市场预测难度很大。准备再一次DALIAN前,笔者梳理了20家券商2017年房地产行业报告。房价涨不涨,看看哪家预(DA)测(LIAN)最厉害?
宏观经济面、行业的政策面和基本面都在变化当中,预(DA)测(LIAN)不易,好多报告的撰写者都是笔者的朋友,在此谢过!
20家券商写了800页报告,厉害了WORD哥!
截至12月20日,已有中金等20家券商发布2017年房地产行业策略报告,其中中金、摩根士丹利最早,10月31日就发布了(估计有筒子三季度报告还没写呢!);中投证券报告12月19日才出炉,但长达80页;国信证券(002736,股吧)报告虽然只有11页但干货满满。
从标题就能看出,各机构都是“取名高手”:普遍采用对联式,分两句来阐明对明年趋势的看法,其中一句为“市场趋势”,一句多为“策略建议”,比如方正证券(601901,股吧)的“政策千帆已过,资源股蓄势待发”,海通证券的“行业高位盘整,个股分化前行”;甚至有做成四句的,比如国泰君安“虽无艳阳,亦非寒冬;精选主题,业绩为王”。中金和招商的最简洁:分别是“阳光总在风雨后”、“这个冬天不太冷”,体现其虽有调整但不必过分担忧的判断。
机构预期2017年交易量下降约10%,价格稳中有跌,年中时量价下行压力最大
20份报告中,有12份对2017年商品房量价和投资、新开工等关键指标进行了预测;其中销售面积平均跌幅为11.2%,销售均价平稳(好几家机构预期价格不涨不跌,真是应了中央价格平稳的期望),销售额平均跌幅9.6%,投资额小幅增长2.9%,新开工面积小幅下降3.3%。
具体来看,中金、大摩报告出的最早,对2017年的量价预测最为乐观,最近出报告的中信建投、中投最悲观,比如中投预期销量下降18%,中信建投预期销量下跌17%,新开工预期下降14%,降幅在各家机构中均最高。
除整体预测外,部分机构还对不同阶段和不同城市的交易量进行了预测:由于基数高、政策逐渐发挥效果等原因,各机构普遍预期2017年上半年销售降幅最为显著,中金认为上半年热点城市交易量可能超过40%、Q2热点城市库存去化周期将超过12个月,价格将出现下跌,国泰君安、华创等认为2017年中是销量降幅和价格下行压力最大的时期。
从不同城市来看,由于政策的分化(限购限贷政策升级主要集中在热点城市),各机构普遍预期一线和二线热点城市交易量降幅最大,比如中信建投预期一线城市2017年交易量下降28%,二线下降19%,三线14%(全国整体降幅为17%)。
除房价之外,长租公寓、资产管理、物业服务等新领域得到普遍关注
在预测2017年量价指标的情况下,各机构也对细分领域的新机遇进行了分析,如长租公寓、房地产基金、物业服务、企业转型等领域,其中长租公寓在中央鼓励租赁市场的政策背景下,得到诸多机构的关注。中银国际对典型地产企业的四大转型方向(大健康、大文化、环保和新能源、大金融)进行了总结梳理,资料很丰富。
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